杭州拱墅区：实施立体管理 推进“城中村”改造

“城中村”改造的新路子。

□陈旭伟

随着城市化进程的推进，杭州市拱墅区农转居建管中心紧紧围绕“四大品牌”战略，全面开展农转居公寓建设和“城中村”改造工作。在建设过程中，中心全过程实施“立体管理”的模式，从而做到在提高建筑领域管理者自身素质的同时，提高各方参与者的素质。通过科学决策、科学规划、科学实施，创建绿色、节能、环保、美观、适用的精品工程，实现可持续发展的战略目标。

一、业主做好牵头单位，积极争取多方协作

拱墅区建管中心作为区政府的直属建设部门，承担着拱墅区撤村建居多层公寓建设和“城中村”改造任务。百年大计，规划先行，建管中心在规划前进行了大量的调查研究，中心相关部门密切配合，积极深入到各镇各村收集第一手资料，为科学决策、合理规划创造良好的条件，充分体现共同参与，多方协作，立体管理的思想。

有了科学合理的规划，还要有实现规划的合理步骤。城中村基本上都是“毛地”，各类性质的建筑密度较高，共用配套设施匮乏，用地类型高度混杂。在这种环境下既要实现规划目标，又要保持资金链的完整决非易事，加之拆迁有难度，可控性差，只要有一个“钉子户”就会“死”地一块。在这种情况下，仅仅靠建管中心的力量显得过于单薄，于是拱墅区提出了“策划到位、规划超前、提高起点、持续发展”的总体思路，“相对集中、以片划分、就近安置、总体平衡”的规划目标，“一次规划、分期实施、先易后难、整体推进”的实施策略，“城市经营、政府做地、企业做房、市场运作”的运作原则，“区镇联动、合署办公、镇村合力、共同推进”的组织办法和“以民为本、强调稳定、加强宣传、引导生活”的改造理念，努力做到土地利用更集约，配套设施更健全，社区管理和社会保障能力更完善，进一步满足了城中村自身发展的需要。

城中村改造工程建设的实施是一项多个管理方共同参与、多方协作的过程，是人力资源、物质资源和多种业态的集成体。主要参与方为业主、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、材料供应单位等。其中业主是工程建设管理的核心，作为业主，建管中心经过事前的调查摸底，通过规范的招标程序择优选定相关参与单位，为工程建设的立体管理开了好头。

业主作为一个主要的牵头单位，工作内容繁多，涉及动迁、前期设计、施工管理、后期安置物管以及资金平衡、政策宣传等等。为提高工作质量和工作效率，中心及时编制了工作流程图，让全体员工了解城中村改造过程中各有关职能部门的审批程序和工程建设管理程序，在了解自己工作的同时充分了解并理解其他部门的工作，从而激发团队精神，为全过程管理的顺利进行打下扎实的基础。

动迁工作不仅仅是简单的丈量、评估、补偿、拆除，它涉及国家政策、利益分配、社会稳定等诸方面，必须充分调动相关镇村的积极性，广泛发动，多方宣传，真正做到困难群体联帮，宣传教育联做，动迁工作联干。与此同时，加大处理违章搭建和突击装修的力度，加强对出租房管理，推进拆迁工作有序进行。在具体拆迁过程中充分发挥技术人员的作用，尤其涉及厂房拆迁，管线迁移等项目，通过必要的技术手段使拆迁的影响降至最低，从而减少成本，加快拆迁进度。

前期设计涉及的领域相当广泛，从计委立项直到核发施工许可证，其间涉及许许多多相关职能部门，业主的综合协调工作非常重要。每个相关职能部门的审批意见经常是相互制约的，需要与各部门进行沟通协调，最终达成一致。同时，城中村村民对小区的户型和相关配套设施也有自己的理解和习惯，需要在设计阶段通过现有的村级组织与用户沟通，保障其知情权和参与权，切实体现阳光操作，从而推动后期拆迁和安置工作的顺利推进。

二、推行“3+1联动机制”，“点面结合”优化工程管理

施工管理包括主体建筑安装工程和室外配套设施工程两项内容，在工程建设实施过程中主要参与方有业主、监理单位和施工单位。其中监理方是受业主委托，依据国家批准的工程建设文件、有关工程建设法律法规和工程建设合同，对工程建设实施监督管理。拱墅区建管中心为了充分发挥监理方的重要作用，同时考虑到室外配套设施建设中存在的专业分散、单位工程量小、工期较短、管理工作被动等客观因素，2003年，中心在庆隆苑二期工程中率先推行了住宅工程配套设施建设的全过程管理模式，从前期设计汇总、施工过程管理、监理延续管理到施工验收交付各方面改进管理，使配套建设在进度和质量上得到保证，尤其对大底盘多塔楼结构形式而言，这种管理模式优势更明显，现该工程已竣工并荣获“西湖杯”。

为了建设一个又一个让村民满意的精品工程，从2004年起，拱墅建管中心在城中村改造过程中推行“3+1联动机制”，即在农居公寓建设过程中，在传统三方主体参与的基础上，组成村民代表施工监理队，这些村民代表由村里推荐，人员固定，执证上岗，通过参加工程建设例会等途径，对小区建设进行全过程跟踪和监督，及时、透明地了解新家园建设过程中的有关情况，化解由于不知情所引起的误解。同时，中心工程部坚持“点面结合”进行工程建设管理，即中心工程专业人员较为齐全的“面”上管理和具体工程项目的现场工程师的“点”上管理相结合，通过“面”上管理做到科学有序、资源共享，通过“点”上管理做到信息反馈，及时预见和及时处理。协调工作分工明确，克服了个人知识面窄、信息量少的局限性，最大限度地保证工程建设的稳定性和合理性。

建成一个环境优美的小区，并不等于小区整体品质受到了社会的认可，农转居民能不能适应新的环境，生活观点能否随居住方式改变而迅速转变，这些都是摆在面前的重要问题，在这个问题上前期物管就显得十分重要。拱墅区建管中心为了做好这项工作，对前期物管进行严格的招投标，并在回迁安置前就让中标单位进入管理程序。工程部为了配合物管工作，将详细的住宅使用说明书提交物管，在安置时发到每位住户手中，同时加强与施工单位的联系，及时解决住户提出的合理要求。注重物业公司与当地村级组织的联系，引导业主对物管工作的认识，避免“城中村”现象的再次产生，努力让物业管理成为共建和谐健康社会的一支重要力量。

三、抓好筹资、宣传和教育，推动城中村改造进程

巧媳妇难为无米之炊，建设资金的筹集是一个首要问题。一般的融资手段不外乎土地使用权抵押贷款、自有资产抵押贷款、担保贷款和项目封闭贷款四种。在建设资金运作过程中，中心深深体会到仅靠银行只能解决流动资金问题，最主要的还是要挖掘土地的潜力，尤其对启动的时序要作深入分析，以保证城中村改造工程的彻底性。另一方面，拱墅建管中心充分开拓融资渠道，注重与当地已实施城中村改造并有一定经济实力的村级组织通力协作，在资金上得到他们的鼎力支持，从而解决巨大的前期投入，为正常有序的资金运作提供保证。

城中村改造是一项综合性的系统工程，建管中心在对每个村作深入细致的调查研究的基础上进行了广泛宣传。通过宣传，一方面使有关各方更多地了解城中村改造的重要意义，得到了相关部门的支持；另一方面便于与各兄弟城区的工作交流，以便及时改进工作，共同探索城中村改造的新路子。拱墅区建管中心办公室积极有效地组织中心各部门及时提供工作中值得总结、值得探索的各类问题，并在相关报刊、杂志以及网站上交流，取得了较好的成效。2005年拱墅区建管中心联合浙江大学城市学院建筑工程技术与管理研究所以及杭州结构与地基处理研究会正式成立了来杭创业者培训学校，并要求所有承接建管中心工程项目施工的企业成立分校，使这些外来创业务工人员接受安全生产、文明施工、技术质量、职业道德、社会法规等方面的教育。总校充分利用三方联合的优势，掌握工程建设新材料、新设备、新工艺、新技术运用情况，将国家、省市有关法规、标准要求及时传递到各分校，实现教学、科研与工程实践相结合，提高拱墅区建设系统创业务工者群体综合素质。通过一系列实践，学校取得了较好的社会效益，被杭州市建委授予“十佳民工学校”称号。2006年，学校继续提升办学水平，并在各工地建立临时党支部，加强对流动党员的管理，充分发挥党员的先锋模范作用，突破改造重点，力争早日在阮家桥一带初步形成规模和亮点。

全过程立体管理在拱墅区建管中心实施城中村改造中发挥了重要作用，建管中心建设的首批高层农转居公寓两项喜获西湖杯，作为陆家圩村农转居公寓的都市水乡水清苑、水涟苑精品小区即将建成，阮家桥村一带的城中村改造已初具规模，不久将成为拱墅区大规模城中村改造的亮点。

（作者单位：杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部）