浙江湖州建设经济适用房实现群众、政府、企业三方共赢

■ 孙金虎

湖州环境宜人，适宜居住。近几年来，中心城市房价逐年攀升，城市中低收入家庭的购房难问题日渐突出。市委、市政府高度重视经济适用房建设，把解决城市中低收入家庭的住房问题作为重要工作来抓。2006年竣工的都市家园，是湖州市第一个上规模的经济适用住房建设项目，也是湖州市探索经济适用住房建设途径的一次成功尝试。

一、政府主导，市场运作，实事做实

都市家园小区建设是市委、市政府为民办实事工程，政府供土地、出政策、给指导、不出资，由建设局委托湖州市房地产总公司进行市场化运作，并提出了实事办实、好事办好的总体要求，要求把经济适用住房工程建设成为廉政工程、亮点工程。

市领导及有关主管部门负责同志均认为经济适用住房要兼顾城市中低收入家庭的实际利益，体现生活方便、环境优美、配套齐全等要求。综合以上要求，项目最终选址在北临城市中心、南临南郊风景区，四面碧水环绕的碧浪湖居住区的4－9号地块。规划总用地27.42公顷,总建筑面积34.6万平方米，总户数3400户，居住区建筑容积率1.41，绿地率35.4%。其中经济适用住房20万平方米，拆迁安置房7万平方米，学校1.8万平方米，商品房及其他配套公建用房5.8万平方米。

政府对小区建设合理引导，确定经济适用住房价格不高于商品房市场平均价格的50%，并以商品房利润补贴基础设施大配套建设，提出小区绿地率不小于35%，要求充分考虑南侧航道的航运影响，沿河建设滨河绿地，规定小区运营后半价收取经济适用住房的物业管理费，减免有线电视初装费，天然气管道安装费等予以优惠。

二、精心设计，科学施工，确保工程质量，营造优美的人居环境

在设计上，贯彻人文理念，充分体现以人为本的设计思想。在规划与设计中首先研究人的居住行为和居住心理。营造适宜的空间尺度，发挥周边地区的人文优势。

同时根据湖州市“创造适宜居住和创业的城市”的发展定位，贯彻“都市家园、山水人居”的规划理念，始终以营造优美的居住环境为导向，以“山”、“水”命题，设置观山通廊，滨河绿地，体现中国传统的回归山林、滨水而居的理念，努力营造优美典雅的人居环境。

为提高居住小区的建设水平，更好地为住户创造出舒适的生活空间，在小区建设中始终以科技进步为先导，以节能、节水、智能化、“四新”环保为重点，积极运用了建筑节能、墙体改革、智能化管理、垃圾分类及处理、隔声、新型桥梁结构等新技术。在施工中，严把工程质量关，强化目标管理和安全监管，按时发放农民工工资，保障了民工的切身利益。

三、实现社会效益、环境效益、经济效益三结合

（一）都市家园经济适用房建设完善了住房供应体系，完成了市委、市政府提出的实事办实、好事办好的总体要求，取得了巨大的社会效益。都市家园经济适用住房建设是完善住房供应结构、构建和谐社会、关注民生的实事工程，社会效益显著。在政府的指导下，经济适用住房房价得到了控制，每平方米均价2070元，且区位条件良好，充分体现了“价格不贵质量好”的建设要求，得到了群众的欢迎，为政府赢得了良好的声誉。

小区80平方米以下的住宅占了80％，住房对象为人均家庭年收入低于13646元，人均住房面积17平方米以下的购房困难户。经济适用住房的推出，有效地解决了部分中低收入阶层的购房困难，进一步健全了湖州市的住房保障体系，为促进房地产市场的健康发展起到了积极作用。都市家园小区作为湖州市第一个经济适用住房小区，无论在小区的开发建设、配套服务、公平分房方面都取得了巨大成功。通过严格的审批、公示制度，并采用二次摇号的办法确定购房资格和具体房号，从而保证了分房的“公平、公正、公开”。

（二）都市家园经济适用住房的建设彻底改变了原区块脏、乱、差的环境。这里原来是典型的“城中村”，市政配套设施匮乏，治安较差，环境较乱。小区建成后，各种配套设施齐全，社区环境优美、整洁。在建设过程中，通过商品房的经济平衡，新建了全国跨度最大的独塔无背索斜拉桥—碧浪大桥，大大的改善了交通条件。同时兴建了湖州市目前唯一的一座社区体育公园，方便了市民的休闲与健身活动。配套学校的建成也使社区居民子女入学问题得到了妥善解决。

（三）都市家园经济适用住房建设实现了政府不出资，企业保本微利，中低收入居民购房价格低的三赢局面。在经济适用住房建设中，政府只供地，不出钱，减轻了财政负担。

开发商在具体运作中，采取多种措施降低成本：大多选用了本地的建材和树种；对5万元以上的材料采购实行公开招标，在招标过程中阳光操作，主动请市人大、政协代表及纪委现场监督。在销售时对经济适用住房和拆迁安置用房实行价格控制，商品房销售的获利一部分补贴基础设施的建设，一部分补贴经济适用住房。通过成本的节约、商品房的出售，在完成了相应的市政、公建配套后，开发企业实现了保本微利。

整个项目在成本测算与论证的基础上，由物价局定价，在实施过程中按成本目标严格控制，最终经济适用住房房价为每平方米2070元，远远低于商品房市场每平方米4450元的平均价格。同时政府协调银行以最低利率标准对购买经济适用住房的中低收入群众提供住房贷款，而且可以减免的手续费均予以减免，最大限度地满足了中低收入群众的购房需求。

都市家园经济适用住房的建设充分体现了政府对城市中弱势群体的关怀，对调整住房供应结构，稳定房价，促进房地产市场健康发展的决心。都市家园以其“户型不大功能全，占地不多环境美，造价不高配套齐、价格不贵质量好”赢得了广泛的赞誉，实现了群众、政府、企业三方共赢。这一项目的成功，是湖州市首个经济适用住房建设的成功尝试，为湖州市以后的经济适用住房建设树立一个样板，对于缓解中低收入人群的购房困难、平衡住房供需矛盾、构建和谐社会都具有借鉴意义。

（作者单位：湖州市房地产开发总公司）