■ 中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会
上海易居房地产研究院
2007年前三季度，全国多数城市房价呈现加速上涨的态势。引致高房价的原因是多方面的，其中地价过快上涨是主要原因之一。
一、地价过快上涨的特点分析
1.地价涨幅加大，呈全国普涨格局
国家统计局数据表明，2007年以来，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度平均上涨12.8%，其中，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。上海易居房地产研究院CRIC系统对若干城市的地价分析更能说明问题：2007年前三季度，北京公开出让的住宅用地楼面均价同比上涨32.3%，重庆上涨68.56%，武汉上涨96.76%，上海上涨112%，远远超过全国平均水平。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市亦涨幅较大。
2.局部地价高过房价，地价推动房价现象凸现
国家统计局数据表明，2007年一至三季度，全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，一至三季度，地价上涨幅度比房价的增幅高出约一倍。部分城市和区域新出让地块的楼面价，已接近甚至超过周边在售楼盘价格。例如，2007年7月份，保利在上海一天之内拿下外环以外三幅地块，其成交价都是起始价的3倍至4倍，楼面价已与周边房价持平。2007年10月底，杭州“杭一棉”地块，以楼面价15588元/平方米成交，这一楼面价已超过周边楼盘现有售价。目前，在产业界已开始流行“面粉贵于面包”的说法，这也引发了部分开发商根据地价调整现售房价，以及人们对未来房价的高估，从而，使地价推动房价现象凸现。
3.“地王”频出，优质地块成为地价飙升龙头
2007年以来，各地频现“总价地王”和“单价地王”。如2007年7月，地价为46.38亿元的长沙新河三角洲地块以92亿元成交，成为全国新“地王”；9月，位于成都商业中心春熙路的一块82亩商业用地，1小时之内，投标竞价从每亩2000万元上升到8800万元，总价高达72.4亿元，成为西南地区的“地王”；10月，天津津南区一挂牌地块，起挂价为13亿，最终以62.9亿元成交。
4.上市公司成为推高地价的主导力量
上海易居房地产研究院CRIC系统的数据显示，2007年前三季度，深圳出让住宅用地共计397481平方米，其中深业获得27.93%，万科获得19.77%，中海获得17.23%，金地获得13.53%，华侨城获得6.75%，共计超过85%的新增用地被五家上市公司竞得。上海的集中度更高，2007年前三季度出让的133.91公顷纯住宅用地中，94%都被上市公司纳入囊中。自2006年以来，上市公司已成为一些中心城市优质地块的主要竞得者。
二、地价过快上涨的成因分析
1.土地供应量减少，是本轮地价上涨的关键原因
2001年至2004年期间，全国土地供应总体呈现快速增长趋势，在2004年达到398平方公里。从2004年开始，紧缩“地根”成为房地产市场调控的重点措施之一，导致全国新增建设用地供应量下降。自2005年起，土地出让面积呈下降态势，2006年，全国购置土地面积为368平方公里，同比减少3.7%。如上海的土地出让面积由2005年的近3200万平方米剧降至2006年的1416万平方米。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长，开发商纷纷高价竞地实属正常。从存量土地情况分析，开发面积占购置面积的比例，2002年为57％，2003年为56％，2005年为54％，2006年虽然反弹为72%，但2007年前三季度又下降到64%，反映出开发前期动拆迁和规划周期拉长，土地储备的比例增加。由此，进一步加剧了“地荒”，地价快速上涨势不可免。
2.旺盛的需求和良好的市场预期，是本轮地价上涨的基本条件
虽然宏观调控持续进行，但近几年我国楼市需求旺盛。从2002年到2006年，我国房地产销售面积同比增长率依次是20%、29%、19%、46%、9%，房地产供求比依次是1.3:1、1.23:1、1.11:1、0.87:1、0.87:1。2007年前三季度，全国房地产销售面积同比增长32%，供求比达到1:1.96。很明显，从2005年开始，我国房地产市场由供大于求转变为供不应求。在这种情况下，房价必然持续上涨，尤其是2007年二、三季度，全国主要城市房价增幅加大，开发商对未来房地产市场的预期保持乐观态度，因此，拿地热情持续高涨，甚至不惧报出天价竞拍。
3.融资规模迅速扩大，刺激上市公司圈地，是本轮地价上涨的重要推动因素
在实行“招拍挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，优质地块高度集中于上市企业是自然现象。2006年以来，由于A股和港股的持续上涨，房地产企业从股市融资的速度和规模均快速增长，例如，2007年4月，碧桂园在香港上市，募集资金逾129亿港元，9月，远洋地产在香港上市，募集资金119亿港元。先前已经上市的公司也加快了再融资的步伐，2007年1月至9月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，“上市圈钱（或上市公司增发、派股、发债等）—高价购地—股票估值提高—股市再融资”，上市公司形成了这样一个迅速扩张、膨胀的循环。
此外，“招拍挂”制度本身遵循“价高者得”的规则，对地价的上涨具有相当大的促进作用，“招拍挂”纠正了以前对我国稀缺土地资源价值的低估，推高地价实属必然。
三、地价过快上涨的影响分析
1.地价上涨将直接推高房价
在房价的构成要素中，土地成本一般占1/3左右，具体项目不同，其所占比重也有所差异。一般而言，高档项目的土地成本要高于普通项目。尤其值得关注的是，2005年之前，全国主要城市总体综合地价增幅小于房价增幅，2006年，主要城市总体综合地价增幅（5.18%）已超过全国房价增幅（4.35%），2007年一季度至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，是同期房价涨幅（6.7％）的近一倍。这说明，地价在房价成本构成中的比重整体上在提高。从拿地到销售，少则需要一到两年时间，所以，地价推高房价的作用力还有一定的滞后效应。
2.高地价加剧房地产企业分化
“8.31大限”之前，由于协议批租是土地出让的主流形式，很多与地方政府有关系的企业能够以较低成本获得土地，从而能以较低的门槛进入房地产开发行业；“8.31大限”以来，“招拍挂”成为土地出让的主导形式，在公开的、激烈的竞争中，只有资金雄厚、资质较好、开发水平较高的企业才有胜出的机会。土地的“招拍挂”制度的正面影响是有助于资源的优化配置，有利于企业的优胜劣汰，也有助于提高优质企业的市场占有率；但要预防的是，由于近期新增土地过快、过度地向大型企业尤其是上市公司集中，未来将有可能催生出区域性的寡头垄断企业，不利于市场自由竞争，也不利于平抑房价。
3.高地价影响了增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供应比例的难度
中国建设银行2007年上半年所做的经济金融形势报告，在分析土地价格快速上涨，房地产市场调控政策难以贯彻落实的问题中提到，在一些地方，政府土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入40%，而土地出让金净收入占预算外收入60%以上，甚至超过同级同期的财政收入。高地价带来的高收入，客观上影响了增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供应比例的难度。国家统计局的相关数据显示，2007年前三季度，90平方米以下住宅开发投资占房地产开发投资比重为15.2%；经济适用住房投资占房地产开发投资比重为4.4%，比重偏低。再据2007年上半年40个重点城市统计数字测算，在批准预售的商品住宅供应中，90平方米以下的住房面积占比和套数占比不到25%和40%，与国家“90平方米/70%”的供应目标仍有很大差距，住房供应结构调整缓慢。高地价在一定程度上，一方面影响了一些地方政府对增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供地的积极性和实施力度；另一方面，一些房地产开发企业受周边土地价格的影响，对已取得的土地通过分期开发的形式延迟开发进度，不仅使90平方米以下住宅供应量增加缓慢，同时，原本以较低价格取得土地建设的中小户型住宅，市场销售时已不再是中低价位。2007年10月，普通住宅销售价格同比上涨10.9%；经济适用住房价格上涨3.3%。
四、抑制地价快速上涨的建议
自本轮房地产宏观调控以来，一直把规范土地利用、出让、管理作为调控重点之一，并出台了诸多措施，也收到了一定成效。同时也面临着诸多的困难和问题。如何在既定成绩的基础上，进一步健全我国的土地制度，尤其是抑制其在推高房价方面的驱动力，是政府必须加以重视和应对的紧迫任务。
1.严格清理闲置土地和查处囤地企业，以增加土地的有效市场供应
人多地少是我国的具体国情，坚守18亿亩耕地又是土地开发的底线。这一国情注定了我国用于开发的土地整体供应偏紧，有效盘活存量土地是房地产业持续、健康发展的客观要求。为了清理闲置土地和打击囤地行为，国家有关部门和不少地方政府已出台一些政策，关键是要狠抓落实。要严格执行“一年不开发征收土地闲置费，两年不开发无偿收回”的有关规定，对于虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，也要按闲置土地依法进行处理。
2.控制上市公司大规模融资拿地冲动，以抑制其对土地需求的过快增长
本轮房地产宏观调控中一直把紧缩“开发信贷”作为重要手段，房地产企业从银行贷款的“门槛”也确实明显提高。但稍加分析即知，紧缩“银根”对于上市公司影响不大，上市融资和通过资本市场再融资，已成为众多开发商首选的融资方式。
如果没有来自股市资金的强力支撑，上市公司频频高价拿地是难以办到的。事实上，房地产股不可能持续大涨下去，楼市也不可能持续高烧不退，任何以透支未来收益、透支市场预期为代价的房地产融资和投资行为，都潜藏着很大的市场风险、经营风险和金融风险。从促进房地产业健康、稳定发展的角度考虑，政府有必要适当控制一下正筹备上市和已上市公司从资本市场再融资的狂热情绪，从紧审批企业融资规模和速度，以迫使开发商在充分考虑风险的前提下，理性扩张、谨慎拿地。
3.控制单宗土地出让规模和开发商区域市场占有率，以防止形成市场垄断
大盘横行，不仅不利于国家集约用地的政策，而且容易导致大型开发商囤地、区域性市场垄断、官商勾结、土地出让金滞缴等不良后果。建议从两个方面考虑对策。一方面，切实抑制地方政府、尤其是二三线城市政府大块卖地的冲动。可以针对住宅项目划定具体的出让规模标准，比如，规定出让面积要与企业的开发能力相适应；又如，可否规定占地规模一般控制在30公顷以下，超过者须经省级有关部门批准，超过50公顷的项目须经国家有关部门批准，严禁80公顷以上地块出让。另一方面，进一步健全土地一级开发制度。目前，仍然存在一级土地运营商开发大片用地之后，不经“招拍挂”程序，直接或间接地继续从事二级开发的情况，客观上为大盘的产生创造了有利条件。中央和地方有关管理部门应该严格限制大片土地一级开发和二级开发由一家或几家企业“通吃”的现象，也应杜绝部分地方政府直接向二级土地开发商出让“生地”的做法。
目前，我国房地产开发业的市场集中度并不高，就全国范围而言，不可能存在寡头垄断。然而，随着近两年大型地产企业规模化地获取开发用地，以及通过并购企业和项目获得大量存量土地，将很有可能独家、或者与其他一两家大型开发商联手成为区域市场的寡头。对此，有关部门应制定比较明确的指导原则，比如，在一个城市范围中，单个企业市场占有率不能超过20%，在一个城区范围内，单个企业市场占有率不能超过30%，一个住宅板块（也可是一个街道或镇）范围内，单个企业市场占有率不能超过50%。在进行新增住宅用地出让时，以及审批房地产开发企业及项目的并购案中，相关政府部门必须考虑买方企业的市场占有率情况，如果超过上述标准，则取消其购买资格。
4.健全土地制度和完善土地运营机制，促进土地市场健康发展
整体而言，导致地价过快上涨的因素比较复杂，大体可分作两种类型加以考量，一种是外部性的，或称市场性的；另一种是内部性的，或称制度性的。市场性因素：如近几年土地供应量偏少、房地产市场需求持续膨胀、开发企业拿地竞争趋于激烈等。制度性因素：如地方政府在土地出让“个性化”手法、土地违法行为的监督、查处机制尚有些薄弱、“招拍挂”制度尚待进一步完善等。
针对市场性因素，可以通过市场化的调控方式，发挥市场机制的作用，以重构市场均衡和有效配置土地资源，如增加土地供应、严格征收土地增值税以引导开发企业理性拿地、坚决打击囤地行为等。针对制度性因素，政府必须在遵循“实行最严格的土地制度”和“实行土地公开出让制度”两大原则的前提下，根据目前我国房地产市场特定的环境和形势，进一步健全土地制度，保障多数企业参与竞争的权利，切实监督各地落实执行。
